지상권이란? 땅 투자 방법! 부동산 용어 공부

지상권이란 남의 땅에 건물을 지을 수 있는 권리를 말합니다. 지상권이라는 용어를 많이 들어보셨죠? 이번 기회에 정확히 어떤 뜻인지 알아보겠습니다. 남의 땅에 지상권을 획득하여 돈을 들여 건물을 지었는데 만약 지상권이 소멸하면 어떻게 될까요? 건물을 짓고 팔 때는 가지고 있던 지상권은 어떻게 되는 걸까요? 부동산 용어 공부 LET'S GO

 

지상권 썸네일

 

보통 건물을 지을려면 땅을 매입합니다. 그런데 땅 자리가 너무 좋아 빌리고 그 자리에 건물을 짓는 것이 훨씬 수익성이 좋다면? 당연히 땅 매입에 대한 부담이 적어지고 수지타산을 나에게 맞게 맞출 수 있겠죠? 하지만 이 지상권에 관한 법률을 충분히 알지 못하면 손해를 볼 수 있겠죠? 부동산 투자에서도 마찬가지입니다. 투자를 하려는데 지상권이 제대로 설정되지 않은 건물을 매입한다면 문제가 될 수 있기 때문입니다.

 

 

목차

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지상권이란?

지상권이란 쉽게 내 땅이 아닌 곳에 건물을 짓기 위해 빌려 사용할 수 있는 권리를 말합니다. 부동산이란 이렇게 물리적 개념이 아닌 추상적 개념의 권리를 사고 파는 시장인데요. 어떤 권리 자체가 손으로 만질 수 없는 추상적인 것이기 때문에 반드시 관련된 법을 잘 숙지할 필요가 있습니다.

 

지상권이 보호받는 기간

여러분이 건물주입니다. 땅을 빌려 착공후 3년이 되어서야 건물을 완공했습니다. 그런데 땅 주인이 나타나 이제 내 땅을 돌려줘야 하겠다 하면 너무 억울하지 않을까요? 부동산에 관한 법률은 어려워 보이지만 결국 사람 사는 곳에 규칙을 정한 것을 명시한 것뿐입니다. 따라서, 일반적인 사회 통념 아래 이러한 상황을 위해 잘 제도를 만들어 놨는데요. 먼저 지상권을 보호하는 기간입니다.

 

민법 제280조 제1항. 관련 법에 의하여 석조건물, 석회조(벽돌,흙) 건물, 연와조(구운 벽돌) 건물이나 수목을 심기 위해 지상권을 계약하는 경우 30년보다 권리 존속기간을 단축하지 못합니다. 그러니까 지상권 계약시 최소 30년으로 기간을 잡기 때문에 3년간 집을 지어도 27년간이나 지상권이 유지될 수 있는 것이죠. 최소 조건이기 때문에 필요에 따라 30년 이상으로 계약은 당연히 가능합니다. 

 

위 말씀드린 재질 외로 건물을 지었다면 최소 15년. 그 외에 공작물 즉 광고탑이나 담 등은 5년으로 지상권 설정 계약기간이 최소로 정해져 있습니다. 그렇기 때문에 해당 건축물이나 공작물이 효용을 발휘하기도 전에 지상권이 소멸하는 일은 없겠죠?

 

 

지상권이 만료되었다면?

만약 30년이 지났다면 어떻게 될까요? 건물주인 여러분은 그 건물을 통해 아직도 충분한 현금흐름을 받고 있습니다. 그런데 갑자기 땅 주인이 나타나 30년이 지났으니 건물을 헐고 나가라고 하면 어떻게 될까요? 30년이라는 시간 동안 건물 리모델링 등을 통해 안정성도 유지하고 있고 사회적 효용도 만들고 있었는데 건물을 부시게 되면 얼마나 낭비일까요? 

 

따라서, 땅을 임차하여 받은 권리인 지상권을 보호하기 위한 제도 2가지가 있습니다. 첫째는 계약갱신청구권입니다. 전세집에서 살아보신 분이라면 잘 알고 계실 권리인데요. 임차인은 계약갱신청구권을 행사하여 땅 주인에게 계약을 갱신해달라 요청할 수 있습니다. 하지만 땅 주인은 동시에 거부할 수 있는 권리도 있기 때문에 사실상 무용지물입니다.

 

그렇기 때문에 추가적 보호 제도가 있습니다. 바로 지상물 매수청구권입니다. 임차인이 땅 주인인 임대인에게 지상권 계약기간이 만료되었으니 내가 지은 건물을 사달라고 요구할 수 있는 권리입니다. 이때 계약갱신청구권과 다르게 임대인은 임차인의 요구를 거부하지 못하고 들어줘야 합니다. 

 

 

만약 우리가 땅을 매입한 투자자라면? 당연히 이러한 제도를 숙지하고 임대를 할 때 잘 살펴봐야 하겠죠? 그렇지 않다면 지상권 계약기간이 만료된 후 꼼짝없이 건물을 사줘야 하는 상황이 오니까 말이죠. 건물이 땅 주인에게 필요가 있든 없든 임차인이 지상물매수청구권을 행사하면 무조건적으로 사줘야 합니다. 그래서 어떻게 보면 이런 법률이 있다는 것이 임차인인 땅 주인에게는 억울할 수도 있는데요.

 

하지만 반대로 생각하면 이러한 법률이 없다면 우리 주변에 건물들이 계속해서 비교적 빠르게 부서지고 다시 지어지고를 반복할 것입니다. 그렇게 되면 사회적으로 굉장한 낭비겠죠? 또 건물을 지어 충분히 가치를 창출한 임차인이 충분한 지상권 계약기간을 확보하려 시간이 계속 지체될 가능성이 높아지니 보이지 않는 사회적 기회비용도 발생할 것입니다. 따라서, 여러므로 필요한 법이 존재함을 인지하는 것이 좋겠습니다.

 

지상권 준 임대인의 권리는?

지상물 매수청구권과 계약갱신청구권. 계속해서 임차인에게 유리하기만 한다면 대한민국에 땅을 소유하려는 사람이 없겠죠? 따라서 지상권을 판매한 임대인의 권리가 있습니다. 가장 중요한 현금 흐름이겠죠? 임대인은 땅을 임차인에게 빌려준 대가로 지료, 즉 땅에 대한 임대료를 받을 수 있는 권리가 있습니다.

 

너무 당연한가요? 그렇지만 임대인은 법정지상권에 따라 임차인에게 지료 증감 청구를 하여 협상을 요구할 권리도 있습니다. 또한 2년간 만약 건물 소유주인 임차인이 지료를 연체한다면 강제로 해당 건물을 철거할 수도 있습니다.

 

지상권도 투자대상이다?

건물을 매매하여 건물주가 되어 임대료를 받을 수 있습니다. 이와 마찬가지로 땅을 매입하여 땅주인으로서 지료를 받을 수 있는 권리를 얻을 수 있습니다. 법정지상권 경매물건 매매가 바로 그것입니다. 

 

 

부동산 경매 사이트. 토지만 매각한다는 조건의 건물을 찾습니다. 그리고 해당 정보를 토대로 권리분석을 통해 해당 부동산 투자건이 지료를 받음으로써 이익 타당성이 있다고 판단하시면 건축물대장 등을 통해 소유주 확인 등을 확인하여 투자를 진행하실 수도 있습니다.

 

실제로 지상권 투자를 전문적으로 하시는 분도 있습니다. 하지만 지상권 투자는 법적 타당성을 꼼꼼히 잘 살펴야 성공적인 투자로 이끌 수 있는데요. 따라서 부동산에 관련한 법적 지식과 물건에 대한 Valuation 기법들을 저희 복덕방 비밀노트를 통해 꾸준히 습득하시면 좋겠습니다.

 

지상권 투자를 위한 체크사항

법적 지상권. 좋은 투자건을 발굴하여 매입한다면 땅 주인이 되어 지료로 충분히 풍족한 여생을 만들 수 있습니다. 그렇게 좋은 투자건을 발견하기 위한 기본적 체크 사항들이 있는데요. 바로 법정지상권이 성립하기 위한 아래 조건들을 확인하는 것입니다. 

 

첫째, 법적지상권은 근저당권을 설정할 당시에 건물이 존재해야 합니다. 확인을 하기 위해서는 등기사항 증명서, 건축물대장, 건축허가일자와 재산세 과세 대장을 꼭 확인하셔야겠습니다. 추가적으로 해당 물건과 관련되어 아시는 분이 있으시다면 추가적으로 인과관계를 살펴보시는 것이 현명하겠습니다.

 

둘째, 최초 저당권 설정 당시, 토지와 건물 소유주가 동일함을 확인해야 합니다. 만약 저당권 설정 당시 토지와 건물 소유주가 다르다면 법적지상권 성립이 되지 않음으로 해당 투자건은 반려해야 맞겠습니다.

 

 

셋째, 당연한 것이겠지만 경매로 인해 토지 주인과 건물 주인이 변경되어야 합니다. 그리고 마지막으로 관습법에 의해 법적 지상권이 성립될 수 있음을 인지하시는 것이 좋겠습니다.

 

지상권의 의미. 그리고 법적지상권 투자를 위한 사항까지 살펴보았는데요. 지상권 투자라는 것이 한 페이지에 다 설명될 수 없기 때문에 별개 페이지를 통해 설명드리겠습니다. 이번 페이지를 통해 지상권이 임차인을 보호하기 위한 권리이며, 이를 사고팔 수도 있어 투자대상이 될 수 있다는 것까지 알아봤는데요. 계속해서 부동산 투자에 대해 공부하여 물질적 자유를 얻어보겠습니다.