LTV, DTI, DSR이란? 부동산 대출용어 뜻 공부하기

LTV는 Loan to Value Ratio의 약자로 주택담보인정비율을 의미합니다. 부동산 가치 대비, 집을 사기 위해 얼마나 돈을 빌리는지 나타내는 비율입니다. DTI는 Debt to Income ratio의 약자로 총부채상환비율을 이라 말하며 주택담보대출 이외 다른 대출의 이자까지 포함해 총부채를 산정하고 이 빚(부채)을 벌어드리는 소득 대비 얼만큼인지 나타내는 비율을 말합니다.

DSR이란 Debt Service Ratio로 총부채 원리금 상환비율입니다. DTI랑 유사하지만 더 폭넓은 개념입니다. 돈을 빌리는 사람의 전체 모든 빚을 다 포괄하는 것이죠. 어려운 듯 하지만 이 단어들이 생겨난 목적만 파악하면 이해하기 매우 쉽습니다. 자세히 살펴보겠습니다.

LTV, DTI, DSR이란?

LTV, DTI, DSR. 모두 중요 대출 관련 용어입니다. 이 비율들을 계산하는 주요 목적은 무엇일까요? 생각보다 간단합니다. 여러분이 누군가에게 돈을 빌려준다 가정하면 아마 바로 돈을 빌리는 사람에 대한 신용 평가부터 하시겠죠? 가령 돈 빌리는 사람이 가진 자산은 얼마가 있는지, 소득은 얼마인지 또는 나한테 빌린 돈 이외 다른 빚은 있는지 말이죠. 결국 이 용어들의 공통적 목적은 이와 같이 저 사람이 돈을 잘 값을 능력이 있는지, 내 돈을 안 값 을지 모르는 위험도를 빠르게 파악하기 위함입니다.

둘째는 경제 통제 목적입니다. 국민들이 과도한 빚을 지며 집을 사거나 소비를 하는 것을 막기 위해 국가가 LTV, DTI, DSR의 상한선이 되는 비율을 규제함으로써 통제합니다. 대통령 선거에도 이러한 비율을 후보 본인이 대통령이 되면 잘 완화시키며 조절해주겠다고 공약을 내세우곤 하는 것이 바로 이것입니다.

그만큼 이 비율들은 간단히 계산이 가능하면서도, 우리 생활에 적용할 시 국가 내 경제적 파급력은 대단합니다. 그래서 누군가 LTV와 같은 부동산 대출 정책에 논의하면서 잘했느니 못했느니 옥신각신 하는 것이죠. 결국 한마디로 LTV, DTI, DSR은 우리 생활에서 경제적으로 밀접하게 많은 영향력을 미칠 수 있다는 말인데요. 이번 포스팅을 통해 비율들의 의미와 뜻을 확실히 알아두어 스마트하게 부동산 경제생활을 해나가 보겠습니다. 그럼 부동산 대출 용어 완벽 파악 공부 LET'S GO.

LTV란? (주택담보대출비율)

LTV란 Loan to Value ratio로 직역하면 대출 대비 가치 비율입니다. 예를 들어 5억짜리 집을 사려는데 그때 국가에서 LTV를 70%로 정해두었다면 최대 대출받을 수 있는 금액은 3억 5천만 원입니다. 그러니까 집 값 대비해서 70%만 빌리고 나머지는 현금으로 해야 한다는 뜻입니다. 계산 공식은 아래와 같습니다.

주택담보대출 (LTV) = (대출금액 / 주택가치) X 100

중요 포인트 하나. 여기서 대출금액은 내가 빌리려는 돈이 아닙니다. 내 신용과 주택가치를 평가하여 실질적으로 가능한 대출 금액입니다. 두 번째 포인트는 주택가치는 담보 가치를 산정하는 시세를 적용하여 산출합니다. 그러니까 위 예시처럼 내가 5억 원에 집을 사려하니 5억 원을 대입하는 것이 아니라 시장에서 바라보는 해당 부동산에 가치를 반영하는 것이죠. 대표적으로 KB부동산 시세. 국세청 기준시가 및 한국 감정평가원 중 하나를 택하여 반영하게 됩니다.

LTV 실제 이슈 (도대체 왜?)

그런데 이 LTV 정하기. 왜 이렇게 힘들까요? 그 이유는 LTV가 양날의 검과 같이 잘 사용한다면 부동산 집값을 안정화시키지만 반대의 경우라면 오히려 집값을 상승시키거나 경우가 발생할 수 있기 때문입니다. 국가는 경제가 어려워지면 경제 완화 정책을 시행합니다. 대출 금리를 내려줘 시장에 돈을 풀어줘 국민들의 지갑이 텅텅 비지 않게 도와주는 것이죠.

시장에 돈이 많아지면 어떻게 될까요? 처음에는 좋습니다. 지갑이 두꺼워지니까요. 그러나 일정 기간이 지나면 너도 나도 다 두꺼운 지갑을 가지게 되겠죠? 많은 사람들의 지갑은 두꺼워지나 새로 생기는 좋은 자리 아파트의 공급량은 큰 변화가 없습니다. 재화는 한정적이고 수요는 그대로. 그런데 사람들에게 돈은 많다? 어떻게 될까요? 부동산 가격이 급상승하는 효과가 생깁니다. 그렇기 때문에 정부가 개입해 지갑을 두껍게 해주는 것은 일정 부분만 효용이 있는 것입니다.

LTV를 완화해주면 어떻게 될까요? 위 신문처럼 대출을 하는 사람이 늘어납니다. 시장에 돈이 많이 풀려 사람들의 지갑이 두꺼워지는 것이죠. 20~30대 청년들도 빚이 생기지만 집이 생긴다는 안정감과 투자심리로 무리하게 빚을 내서 집을 사게 될 가능성이 높아집니다. OK, 일단 집을 사는 것 까지는 좋습니다. 한번 예를 들어보죠.

LTV를 완화해준 시점. 이 시기를 이용해 한 신혼부부가 7억짜리 서울에 집을 빚을 내어 샀습니다. 서울이니 집값이 떨어지지 않을 거라는 기대감과 집 값이 높아지면 매각차익까지 얻을 전략이었죠. LTV가 90%이니 6억을 대출받았습니다. 하루 한 끼만 먹으며 대출금을 값아야 했고 말 그대로 허리띠를 졸라매며 살아갔습니다. 그런데 5년 뒤, 7억짜리 집이었던 집이 5억으로 하락하였습니다.

원인은 집값을 잠재우기 위한 대출 규제의 변화와 GTX선 등 시외각에서도 충분히 서울로 출퇴근이 가능해진 것 등 외부요인이 작용했기 때문입니다. 이런 상황은 단지 예시로만 볼 수 있는 것이 아니라 실제 일어나기도 하고 있습니다. 이 처럼 LTV라는 것은 잘 사용된다면 내 집 마련의 꿈을 쉽게 꾸게 하지만 때로는 빚만 많아지게 할 수 있는 정책이 될 수 있는 것입니다. 따라서 LTV가 완화되었다고 너무 무리하여 대출을 일으키는 것은 굉장히 위험할 수 있습니다.

DTI과 DSR란? (총부채상환비율과 총부채원리금상환비율)

DTI는 Debt to Income 즉, 돈 빌리는 사람 소득만큼 돈을 빌려주겠다는 간단한 원리입니다. 돈을 적게 벌면 적게 빌려야 하고 많다면 많게 빌릴 수 있게 하는 당연한 원리를 반영한 것입니다.

DSR은 Debt Service Ratio로 이 역시 같은 원리이지만 주택담보대출 외 기타 이자만 포함하는 DTI와 달리 DSR은 원리금 상환액까지 포함함으로 더 포괄적입니다. 공식을 비교하면 이해가 훨씬 쉽습니다.

DTS는 대출을 일으키는 사람의 주택담보대출 원리금 외 기타 대출 부분에서 이자금액만 포함시킵니다. 반면 DSR은 기타 대출 원리금까지 모두 합하게 됩니다. 따라서 DTI를 적용하는 것보다 DSR을 적용하는 것이 좀 더 엄격하게 대출액을 관리한다 할 수 있겠습니다.

DTI와 DSR 잘 나갈 때는 문제가 없는 비율

대출이 필요한 45대 가장 A 씨. 직업은 금융업 종사자이며 직책은 임원급. 8억짜리 집을 매수하기 위함이고 목적은 부동산 투자. 은행은 A 씨의 재직증명서 및 원천징수 영수증을 통해 연봉을 확인하여 DTI를 산출. 임원급이고 회사 역시 대기업으로 계속적인 연간 소득이 발생할 것으로 예상되어 대출 시행

하지만 딱 1년 후. 회사가 횡령 등의 사건에 휘말리며 갑작스러운 구조조정 발생. 갑작스럽게 직장을 한순간에 잃어버린 A 씨는 이제 앞으로 어떻게 될까요? 이처럼 DTI와 DSR 역시 완화되었다고 해서 보수적 접근 없이 무리하게 대출을 하였다가 예측불허 이벤트가 발생하면 본인이나 가정에 큰 경제적 타격을 받게 됩니다. 따라서 DTI와 DSR은 정말이지 잘 나갈 때는 문제가 없는 비율입니다.

똑똑하게 대출하는 간단한 방법

LTV, DTI, DSR을 알아보시며 무슨 생각이 드셨나요? 결론적으로 정부에서 말하는 저 숫자들이 완화되었어도 너무 무리하게 대출을 일으키면 안 되겠다는 생각이 드시죠? 그렇다면 우리는 어떻게 하면 똑똑하게 대출할 수 있을까요? 여기서 제시하는 똑똑하게 대출하는 방법

첫째, 금리인하요구권 적극 활용하기

대출 후, 승진하셨나요? 만약 승진에 따라 연봉이 상승하였다면 재직증명서와 승진으로 상승된 연봉을 증명할 수 있는 근거 자료를 가지고 은행에 금리인하를 요구하세요.

둘째, 최대한 많은 금융기관을 비교할 것

요즘 카카오페이가 나오며 은행에 큰 변화의 바람이 불고 있습니다. 바로 그동안 보수적으로 바라만 보고 있었던 비대면 대출 서비스가 정말 많이 출시되었기 때문입니다. 기술이 변화함에 따라 더욱 쉽게 대출 금리와 나 자신에 꼭 맞는 대출 상품을 쉽게 알아볼 수 있습니다. 최대한 많이 비교하고 관련 기관들이 대출에 관한 어떤 내용에 대해 언급하는지 공부하는 것은 큰 도움이 됩니다.

셋째, 상환 부족시 이자 일부라도 지불할 것

LTV, DTI, DSR에 따라 대출을 일으켰습니다. 위에 발생 가능한 최악의 상황처럼, 물론 일어나면 안 되는 안 좋은 상황이지만 돈을 값는게 힘들어졌을 땐, 이자 일부라도 내는 것이 좋습니다.

이처럼 우리 일상에서 LTV, DTI, DSR은 집을 구매하려면 대부분의 사람들에게 중요한 영향을 미칩니다. 만약 위 내용들이 충분히 이해가 되지 않으셨다면 계속해서 반복하며 학습하는 자세가 중요하겠습니다. 여러분의 똑똑한 부동산 경제생활을 위하여 LTV, DTI, DSR을 알려드린 복덕방 비밀노트 사이트였습니다.