부동산 CoC란? Cash on Cash (투자수익률 용어 공부)
CoC는 Cash on Cash Return의 약자로 현금 환원 수익률을 의미합니다. CoC는 부동산 투자에 보편적으로 수익률을 나타낼 때 쓰이는 것으로 부동산 투자를 하신다면 반드시 알아야 할 용어입니다. 왜냐면 수익률을 계산하지 않고 시작하는 부동산 투자는 전략 수립부터 실패할 확률이 높기 때문입니다. 단어 자체에서 유추할 수 있듯 CoC는 현금 중심 투자 수익률입니다.
부동산 투자. 주먹구구식 투자가 아니라면 수익률을 비교할 것입니다. 그다음, 투자대상 부동산 시장성에 따른 매각 가치를 추가로 고려하는 것이죠. 따라서 CoC와 같은 수익률을 나타내는 용어를 알고 사용할 줄 아는 것은 부동산 투자의 기초가 될 수 있다고 하겠습니다. 그럼에도 불구하고 이 포스팅을 중급 영역에 넣은 것은 CoC를 완벽히 이해하기 위해선 금융에 대한 어느 정도의 이해가 필요하고 부동산 투자에 관해 흥미를 가지고 있는 분들만 알아보실 수 있기 때문입니다. 자 그럼 부동산 투자로 부자 되기 위한 기초 단계. LET'S GO.
목차
CoC란?
CoC란 Cash on Cash Return의 약자입니다. 앞서 말씀드린 것과 같이 CoC는 투자하여 발생되는 현금 수익률을 나타내는 용어입니다. 오직 투자자산의 현금흐름과 초기 투자액만을 고려한 수익률로 단순히 총 발생 가능 현금흐름 (Total Cash Flow)를 투자액으로 나누면 계산이 됩니다. 아래와 같은 산식을 통해 이해를 돕겠습니다.
| Cash on Cash Return (Coc %) = (총 발생 순 현금수입 / 순 투자원금 (자기자본) ) x 100 |
예를 들어 A라는 부동산에 여러분 돈 1억 원을 투자해 총 900만원의 현금 수익을 창출 할 수 있다면 CoC 수익률은 900백만원 나누기 1억원 곱하기 100이 됩니다. 따라서 여러분의 1억원 투자 부동산 CoC 수익률은 9%가 되겠습니다. 굉장히 간단하죠? 그런데 그보다 더 중요한 CoC 세부 개념들이 있습니다. 세부 의미를 잘 알아야 부동산 투자 수익률 CoC를 잘 활용할 수 있습니다.
부동산 투자에서 총 발생 순 현금수입은 발생 가능 임대료에서 투자대상 부동산에서 발생되는 관리비 및 제반 비용을 뺀 순 CF를 의미합니다. 예를 들면 여러분이 해당 부동산에 투자를 하기 위해 대출을 일으켰다면 대출에 따른 이자비용은 임대료 수익에서 제외하기 때문에 정말 내 현금 투자액 대비 얼마큼의 현찰을 돌려받을 수 있는가를 계산하는 공식에 대입하는 것입니다. 또 분모에 해당하는 부분은 자기 자본을 넣는 것이기 때문에 대출로 발생된 투자금은 제외됩니다.
한마디로 내 주머니에서 나간 돈으로 총 얼마큼의 순 현금을 발생 시킬 수 있는지를 계산하는 것이 CoC 입니다. CoC는 또한 내부수익률을 계산하는 IRR과 다릅니다. IRR은 Internal Rate of Return의 약자로 첫번째 가장 핵심이 되는 두 수익률의 차이점은 시간가치를 고려하는 IRR과 달리 CoC는 시간가치를 고려하지 않고 투자금 대비 얼만큼 현금이 돌아오는지만 계산하는 방식입니다.
IRR과 CoC는 이러한 차이가 있기 때문에 상황에 맞게 IRR과 비교하며 잘 선택하여야 합니다. 왜냐면 CoC는 또한 재투자를 가정하지 않고 오로지 향후 발생될 현금 흐름만 계산하기 때문입니다. IRR은 임대료 발생 수입이 다시 투자에 투입되어 수익을 발생되는 가정이지만, CoC는 오직 처음 투자와 향후 발생 현금흐름만 계산합니다.
따라서, CoC는 투자기간이 길어지는 변동이 발생될 지라도, 현금흐름만 유지된다면 CoC는 변동이 생기지 않습니다. 예를 들면 2025년에 최종 매각차익으로 부동산 투자건이 종료될 예정이었는데 2029년으로 연장되고 수익은 그대로인 것으로 변동된다면 IRR은 낮아지는 반면 CoC는 그대로 유지된다는 모순이 생깁니다. 이러한 단점이 있기 때문에 이를 잘 파악하고 CoC를 사용해야 유용한 비교 수익률 중 하나로 사용할 수 있겠습니다.
CoC의 종류 2가지
CoC는 크게 두 가지 분류로 나눠 집니다. 첫째는 매각가치를 포함하지 않는 것이고 둘째는 매각가치를 포함하고 계산하는 것이죠. 두개의 차이에 목적과 사용이 다르기 때문에 이해하고 사용하시는 것이 좋겠습니다. 제가 있는 부동산 전문 투자업계에서는 매각가치를 고려한 CoC를 사용하는 것이 보편적입니다. 하지만 목적에 따라 다르기 때문에 두가지 모두를 이해하고 있는 것이 정확히 CoC 수익률을 활용할 수 있겠습니다.
첫째, 매각가치를 제외한 CoC
부동산 투자 시, 수익은 두 가지입니다. 첫째는 임대료이고 둘째는 시장가치 상승으로 발생된 부동산 투자대상의 가치 상승에 따른 매각차익입니다. 여기서 매각차익 없이 임대료로만 CoC를 산출하여 보는 것입니다. 매각가치 제외 CoC를 산출하는 주요 목적은 매년 임대료로 얼마큼의 수익이 발생되는가를 산정하는 것입니다.
임대료로 놓고 A부동산과 B부동산 투자건을 비교할 때 주로 사용될 수 있습니다. 또 만약 부동산 투자를 판매할 생각 없이 임대료로만 놓고 보았을 때 이렇게 매각가치 제외 CoC를 산출하면 비교하기 쉬워집니다.
둘째, 매각가치 포함 CoC
매각가치를 포함한 CoC. 부동산 전문 투자 업계에서 가장 보편적으로 사용됩니다. 부동산 물건의 입지와 향후 시장성을 고려한 투자가 많기 때문에 향후 3~5년 후 매각하여 Exit 할 시점의 Value(가치)를 산정하여 CoC를 산출합니다. 당연히 매각가치까지 포함하였기 때문에 매각가치를 포함하지 않는 CoC보다는 크겠습니다.
CoC 활용 예시
LP CF는 Limited Partner의 Cash Flow의 약자로 유한책임 투자자의 현금흐름을 말합니다. 여기서는 여러분의 부동산 투자에 대한 현금흐름을 나타낸다 볼 수 있겠습니다. 총 5년의 투자이며 투자금은 85억 매각가치는 80억. 부동산 임대 수익은 매년 2억이 나온다고 가정하였습니다.
여기서 매년 CoC는 임대료 2억과 투자금 85를 대입하여 2/85인 2.35%로 산출할 수 있습니다. 매년 순 임대료는 2억으로 고정 발생한다 가정했기 때문에 매각가치 제외 CoC는 2.35%로 평균을 내어도 2.35%가 됩니다. 따라서 이 부동산 투자건에 누군가 1억을 투자하였다면 매년 235만원의 임대료를 기대할 수 있다는 것으로 치환될 수 있겠습니다.
일반적으로 매년 임대료는 인플레이션 %를 가정하여 매년 상승하는 것을 가정하기 때문에 일정하지 않습니다. 따라서 실무적으로 개인 부동산 투자를 적용하여 사용할 때는 각 연도의 CoC를 산출하고 평균한 매각가치 제외 CoC를 사용하시면 되겠습니다.
매각가치 포함 CoC는 마지막 연도인 Year 5년에 90억으로 부동산 물건을 매도 가능하다 가정하면 마지막 CF는 92억. 따러서 92/85로 마지막 연도의 CoC는 108.24%가 됩니다. 결론적으로 매각가치 제외 포함 CoC는 118%가 되는 것이죠. 이렇게 계산되어 그렇지 사실상 총 85억 원 들여 100억원의 현금이 창출되는 것이기 때문에 100을 85로 나눈 118%을 쉽게 산출할 수 있습니다.
CoC의 활용. 이제 부동산 투자 시 목적에 맞게 활용 가능하시겠죠? CoC는 Cash on Cash Return 즉 시간가치를 고려하지 않는 투자 수익률이라는 것을 잊지만 않으시면 됩니다. CoC 및 IRR 등을 잘 활용하는 것은 기본입니다. 시장가치를 판단하고 부동산 매각 차익을 목표로 하는 것은 그다음이죠. 이 모든 것이 조합되었을 때 진정으로 부동산 투자를 잘할 수 있는 것입니다. CoC와 부동산 투자 공부는 복덕방 비밀노트. The End.
